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单价“跌破”3万元/平 五环边上的新房现房

作者:佳爷房谈  发布时间:2019-11-11 09:26

单价“跌破”3万元/平 五环边上的新房现房 你以为捡漏了?

 

单价2.7万,五环边上,新房,现房,学区~这些关键词加在一起你心动吗?或者说市场已经“差到”这样了吗?上周粉丝发给我一条关于房山长阳板块新房的消息,把我惊着了。于是这周末我去跑了个盘,看看九州溪雅苑到底值不值得买。(一起跟您聊聊“长阳”这个区域)

单价二字开头的房山长阳新房

九州溪雅苑位于房山长阳,五环外、六环内,南侧京良路、西侧京港澳高速,直达五环。按道理说,位置不错。价格应该不低,事实呢?

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看似低到让人不敢置信的价格,其实在其成交记录面前…就有点尴尬了,二手房108平米的房源,单价也在2.6-2.7万左右,新房户型大,其实单价并不低。

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售楼处销售给我算了一笔账,147平米左右户型产品,“团购”等优惠后,折后单价29690元/平,总价437万。其计算清单上还有一笔团购30万费用,不计入房款。呵呵。

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房山长阳的三大低价盘

碧桂园、加州水郡、九州溪雅苑

碧桂园29137元/平,加州水郡三期31436元/平,九州溪雅苑29539元/平,这是目前某中介三个小区的均价,实际成交价格根据房源的不同,可能会更低一些。为什么房山最强势的区域——长阳,还能有低于3的价格?(长阳半岛、熙悦山、建邦华庭均价基本4万+)作者分析的原因有几个:

1

物业佳爷的买房五要素物业排在第一位,其重要性不言而喻。加州、九州这几个小区给粉丝的第一反应,物业不行…,这次踩盘中九州溪雅苑的销售“小李”(化名),告诉我“九州被第一任物业毁的差不多了,但您放心最近刚刚换了物业,一定会好的。销售的话信誓旦旦,但我自己小区里转了一圈,心凉了半截。

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公共区域随处可见的杂物、敞开的门禁大门。

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斑驳的“绿地”,随处可见的建筑垃圾。

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保障房标配的外凸防盗窗,这也能看见。

九州换物业的事情作为一个本地人是有所耳闻的,但2009年的社区到今天,真的责任全怪物业了吗?业主们养成的习惯,怕也是很难在改变,换物业算是改变的开始,但路还很长。

2

开发商,加州水郡、九州溪雅苑开发商名不经传,碧桂园你以为是你以为的碧桂园?

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搜搜一下九洲溪雅苑、碧桂园小区的水管,实地看看小区的情况,开发商的重要性就会显得格外重要。

3

位置,价格上不去,改善人群也看不上这几个社区。而作为刚需家庭看重的轨道交通,到房山线篱笆房站九州、碧桂园、加州所在的区域,基本上在3公里左右。这是一个难受的距离,走路太远,开车太近,公交车接驳有点尴尬。这个位置跟我们熟悉的长阳,还真不是一回事。

两区交界 请您慎重入手。相比加州水郡、碧桂园,九洲溪雅苑是真正的“孤岛”,本身社区地处房山与丰台的交界处,往北几公里是丰台,往南是高架京良路,往西是京周路,往东是火车道。

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想要发展,九州只能靠自己。其实在非房山人眼里,长阳更多的是小清河以东长阳半岛商业、京投港购物中心,北京四中分校、长阳地铁站这一片区域。

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而加州水郡、碧桂园所在的区域处于良乡老城区与长阳区域的交界,本身又不临地铁,位置上还是很尴尬的。

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(九洲溪雅苑实景图)

说完槽点,咱说说这次主要踩盘的九洲溪雅苑优点。

生活成本低,物业费1块多,停车位只租不售200+元/月。

② 据销售介绍,小区北侧为项目2期,或许项目能“自救”。

③ 虽然位置有点尴尬,但走远一点的配套,南侧的华冠商业,东南的奥特莱斯还能够得到,周边也有学校。

拥有新房的一切优势,首付低,税费少等

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据销售介绍,整个小区还有两栋楼未出售。且是临湖的,位置最佳的楼王位置。其他楼内还有一些特殊户型的剩余房源,可选余地还是比较大的。

有电梯、楼间距够大,相比一些良乡内的老破小还拥有一定优势。

到底买不买,就看您的个人情况了~~

房山长阳究竟值不值得入手

房山长阳一些小区的价格偏低,吃瓜群众归结于“被大水过”,“地势太低”,真的如此?去查查地势图,查查当年的降雨量,咱们再聊十块钱的。

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没有产业支撑,近年来没有“利好”,我认为才是成为*的原因,另外您看的楼盘,也太怂….

房山我认为是比较适合工作在南四环到北四环、西五环到东三环,基本上通勤在1-1.5小时以内的“差钱”家庭。近年来,商业、教育、交通等配套设施也在逐步完善。大学城第二座龙湖时代天街正在建设中,还有长阳北大人民医院新院,乐高主题乐园等。

但投资想法的您最好绕道…这里真的不抗跌,大市场行情不好,房山要加个更字。

最后推荐几个房山二手房(仅供参考),长阳:长阳半岛、首开熙悦山,篱笆房:五和万科长阳天地、芭蕾雨,大学城:金地朗悦、万科新里程,苏庄:佳世苑,阎村:绿城百合。

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